Cuánto cuesta un seguro de hogar para un piso alquilado (como propietario): qué contratar y qué le toca al inquilino
Cuánto cuesta el seguro de hogar de un piso alquilado para el propietario, qué cubre la póliza del casero y qué tiene que asegurar el inquilino.
Qué póliza contratas tú cuando el piso lo vive otro
Lo primero es cambiar el chip. Mientras vivías en el piso, tu seguro cubría dos cosas a la vez: la casa y todo lo que había dentro. En cuanto lo alquilas, lo de dentro (la ropa, el portátil, la tele del inquilino) deja de ser tuyo. Y deja de ser asunto de tu póliza.
A ti te quedan tres frentes:
- Continente: paredes, suelos, techos, puertas, ventanas, instalaciones de agua, luz y gas, sanitarios, armarios empotrados y la cocina si va fija.
- Responsabilidad civil como propietario: los daños que tu piso cause a otros. El clásico es la tubería que revienta y empapa al vecino de abajo.
- Contenido del arrendador: solo si alquilas amueblado, para tus muebles y tus electrodomésticos.
Si dudas de qué entra en cada bolsa, aquí te explico en qué se diferencian continente y contenido dentro de una póliza de hogar, porque de ese reparto depende lo que te paguen después. Y antes de contratar, pide al administrador las condiciones del seguro de la comunidad: cubre fachada, tejado y zonas comunes, y algunas pólizas llegan también a parte de los pisos. No pagues dos veces lo mismo.
Y ahora, el aviso más importante del artículo. Si mantienes el seguro de cuando vivías allí, llama a la compañía y di que lo has alquilado. El uso de la vivienda forma parte del riesgo que declaraste al firmar, y la Ley de Contrato de Seguro obliga a comunicar los cambios que lo agravan. Si no lo haces y hay un siniestro, te pueden pagar menos. Es una llamada de diez minutos.
Cuánto cuesta, y por qué a tu vecino le sale distinto
La horquilla de 100 a 300 euros al año es amplia a propósito. El precio no sale de lo que vale tu piso en Idealista, sale de un puñado de variables que cambian mucho de una casa a otra. Las que más pesan:
- El capital de continente. Tiene que ser lo que costaría reconstruir tu piso, no su precio de venta. Un piso de 70 m² en el centro de Madrid vale una fortuna, pero levantar de nuevo sus paredes cuesta parecido que en Albacete. Asegurar a precio de mercado es pagar de más; quedarte muy corto te expone a que te indemnicen en proporción a lo que declaraste.
- La antigüedad del edificio y de las tuberías. Los daños por agua son el siniestro más habitual del seguro de hogar, y un bloque de los años sesenta con la instalación original se paga.
- La ubicación: código postal, zona inundable, primera línea de costa.
- La planta: un bajo o un ático no pagan lo mismo que un tercero interior.
- La franquicia: si aceptas asumir tú los primeros euros de cada siniestro, la prima baja.
Mi consejo práctico: pide precio al menos a tres compañías con el mismo capital y las mismas coberturas, o estarás comparando peras con manzanas. Y pregunta expresamente por su seguro para propietarios de vivienda alquilada. Muchas aseguradoras lo tienen como producto propio: sin el contenido del inquilino, que no necesitas, y con coberturas pensadas para el casero.
Amueblado o vacío: lo que cambia en la póliza
Si alquilas vacío, el contenido apenas importa (algunas compañías incluyen un mínimo de serie y con eso suele bastar). Si alquilas amueblado, asegura lo que es tuyo: sofá, camas, electrodomésticos, menaje. Haz un inventario con fotos y anéxalo al contrato. Te servirá dos veces: con la fianza al terminar el alquiler y con el perito si hay un siniestro.
Eso sí, ningún seguro cubre el desgaste. El colchón que se hunde con los años o la lavadora que se muere de vieja corren de tu cuenta, igual que si vivieras tú.
Las coberturas que de verdad le interesan a un casero
No todas las garantías del seguro de hogar tienen sentido en un piso alquilado. Estas sí:
- Daños por agua con localización y reparación de la avería. No solo que paguen el techo del vecino, también que encuentren la fuga y arreglen la tubería.
- Responsabilidad civil con un límite decente. Un siniestro grave a terceros puede salir muy caro.
- Pérdida de alquileres. Si un incendio o una inundación deja el piso inhabitable, te pagan las rentas que dejas de cobrar durante un tiempo limitado.
- Actos vandálicos del inquilino. Las pólizas generales suelen excluirlos; las de alquiler los incluyen con un tope.
- Defensa jurídica en conflictos con el inquilino.
El impago de rentas es otra historia: va aparte o como extra que encarece bastante el recibo, y se calcula sobre la renta anual. Antes de añadirlo, haz la cuenta de si de verdad compensa asegurar el impago del alquiler en tu caso, porque no siempre sale a cuenta.
Qué tiene que asegurar el inquilino (y cómo pedírselo)
Sus cosas son suyas. Si le roban o se le quema el sofá que se compró, tu seguro no le va a pagar nada. Para eso necesita su propio seguro de contenido.
Pero lo que de verdad te importa a ti es otra cosa: que tenga responsabilidad civil. La suya cubre los daños que cause al vecino y, si incluye la llamada responsabilidad civil locativa, también los que cause a tu piso. Piensa en el incendio que empieza con una sartén olvidada en el fuego.
Ninguna ley le obliga a contratarlo, pero tú puedes exigirlo en el contrato. Basta una cláusula sencilla: que mantenga durante todo el alquiler un seguro de contenido con responsabilidad civil, locativa incluida, y que te entregue cada año copia de la póliza y del recibo. Pide coberturas mínimas, no una compañía concreta.
¿Y quién paga cuando algo se rompe? La regla de fondo la marca la Ley de Arrendamientos Urbanos: las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable son cosa tuya, salvo que el daño lo haya causado el inquilino, y las pequeñas reparaciones por el desgaste del día a día son suyas. Con los seguros pasa algo parecido. Si revienta una tubería empotrada, tira de tu póliza. Si se sale la lavadora del inquilino y cala al de abajo, lo normal es que responda la suya. Para ver hasta dónde llega cada una, te dejo explicado qué daños a terceros te paga la responsabilidad civil del seguro de hogar.
Tu póliza protege las paredes; la del inquilino, sus cosas y los daños que cause. Las dos juntas son las que te dejan dormir tranquila.
El detalle fiscal que abarata la prima
Si declaras el alquiler en la renta (y deberías), la prima del seguro del piso alquilado es un gasto deducible de los rendimientos del capital inmobiliario, igual que el IBI o la comunidad. Hacienda incluye expresamente las primas de seguros de responsabilidad civil, incendio, robo o rotura de cristales sobre el inmueble arrendado. Guarda los recibos.
El coste real es, por tanto, menor que el cargo del banco: no recortes coberturas importantes por ahorrarte unos euros. Si el piso ha estado vacío parte del año, la deducción va en proporción a los días que ha estado alquilado.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con el seguro si el piso se queda vacío entre un inquilino y otro?
Muchas pólizas recortan algunas coberturas, sobre todo la de robo, si la vivienda está deshabitada más de un número de días seguidos fijado en las condiciones. Revisa esa cláusula y, si el vacío va a ser largo, avisa a la compañía y cierra bien las llaves de paso del agua.
¿Sirve la misma póliza para un piso turístico o alquilado por habitaciones?
Normalmente no. La póliza estándar de propietario está pensada para alquiler de vivienda de larga duración, y el uso turístico o por habitaciones suele ir excluido o con un producto aparte. Mira el apartado de uso de la vivienda en las condiciones y, si no aparece, pregunta por escrito antes del primer huésped.
